Der Score ist die Summe gewichteter Einzelfaktoren, am Ende auf 0–100 begrenzt. Kein KI-Modell, alles nachvollziehbar:

Verkehrswert-Fit

Dreiecksfunktion: 0 Punkte außerhalb deines Min/Max-Fensters, das Maximum genau am Zuschlagsziel, dazwischen linear. Ein Objekt genau auf deinem Zielpreis holt die vollen Punkte.

Wertgrenzen weggefallen

Volle Punkte, wenn das Portal die 5/10- und 7/10-Grenzen als weggefallen meldet (Schnäppchen-Signal — man kann unter Verkehrswert zuschlagen).

Region & Standort-Stärke

Region gibt Punkte, wenn die PLZ mit einem deiner Präfixe beginnt. Standort-Stärke gibt zusätzlich Punkte, wenn der Ort auf deiner „starke Orte“-Liste steht (Profit-/Wiederverkaufsfokus).

Objektart

Anteil passender Objektarten: reines Einfamilienhaus = voll, „Garage + Einfamilienhaus“ = anteilig.

Malus-Faktoren

KO-Kriterium (bestehen bleibendes Wohnrecht/Nießbrauch/Leibgeding) zieht stark ab, schließt aber nicht komplett aus — du siehst es trotzdem, aber gewarnt. Vermietet zieht moderat ab (Räumung/Kündigungsschutz).

Alle Gewichte oben sind live einstellbar — der Simulator rechnet sofort mit.

Rein regelbasiert aus dem Gutachten-Text — keine KI, keine Kosten, dafür 100% nachvollziehbar:

• Standort: Abgleich Ort ↔ deine „starke Orte“-Liste.
• Preis/m²: Verkehrswert ÷ Wohnfläche, verglichen mit deinem Referenz-€/m².
• Sanierungsbedarf: zählt Stichwörter wie „renovierungsbedürftig“, „Modernisierungsstau“, „Sanierungsbedarf“ im Gutachten. 0 = keine, 1–2 = gering/moderat, 3+ = hoch.
• Besichtigung: sucht Formulierungen, ob der Gutachter innen war oder nur von außen bewerten konnte.
• Nutzung: Stichwörter „leerstehend“ / „vermietet“ / „eigengenutzt“.

Wichtig: Das ist ein Vorfilter, keine Rechtsberatung. Bei jedem echten Interesse das angehängte Gutachten-PDF selbst lesen — Bieter haben bei Zwangsversteigerungen zudem grundsätzlich kein eigenes Besichtigungsrecht vor dem Termin.

Ist die KI-Tiefenanalyse (Gemini) aktiv und der Treffer stark genug, ersetzt ein ausführlicher Investment-Check (eigene Nachricht: Sanierungskosten-Schätzung, Wert nach Sanierung, Profit-Rechnung) diese Regel-Kurzanalyse — siehe nächster Punkt.

Läuft nur, wenn die KI-Tiefenanalyse aktiv ist und der Treffer stark genug ist (siehe „Schwellen“ oben). Zwei getrennte Schritte, bewusst nicht vermischt:

• Gemini (KI) schätzt: Sanierungsstufe + Kosten-Spanne mit Aufschlüsselung je Gewerk, Wert nach einer Sanierung, größte Risiken, ob bestehen bleibende Rechte (Wohnrecht/Nießbrauch) vorliegen, Fazit für Laien.
• Python rechnet: Nebenkosten (Grunderwerbsteuer NRW 6,5% + grobe Gerichtskosten — kein Notar/Makler nötig bei ZVG) und daraus zusammen mit Geminis Schätzungen eine Profit-Spanne. Bewusste Trennung: KI schätzt Sachverhalte, aber die Mathematik macht Code — Sprachmodelle rechnen unzuverlässig.

Zusätzlich: eine Profit-Spanne speziell für deinen konfigurierten Zuschlagsziel-Preis (nicht nur den vollen Verkehrswert) — relevant, wenn du auf einen Schnäppchen-Zuschlag hoffst.

Wichtig: Alle Zahlen sind Schätzungen (KI + grobe Formeln), keine Finanz- oder Rechtsberatung. Vor einem Gebot immer das Gutachten komplett lesen und im Zweifel Handwerker/Gutachter/Steuerberater hinzuziehen.

Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Details können je Amtsgericht/Einzelfall abweichen — im Zweifel beim zuständigen Amtsgericht oder einem Anwalt nachfragen.

Was bedeutet „Wertgrenzen (5/10 und 7/10) weggefallen“?

Normalerweise schützen zwei Grenzen den Schuldner: Unter 5/10 (50%) des Verkehrswerts muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen (§ 85a ZVG). Zwischen 5/10 und 7/10 (70%) kann der Gläubiger die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Wenn diese Grenzen „weggefallen“ sind (typischerweise nach einem gescheiterten ersten Termin), gelten sie im Folgetermin nicht mehr — das Objekt kann dann theoretisch für sehr wenig ersteigert werden. Genau danach filtert der Bot als Schnäppchen-Signal.

Was ist das „geringste Gebot“?

Das gesetzliche Mindestgebot im Termin — deckt mindestens die Verfahrenskosten und die Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen. Kann deutlich unter dem Verkehrswert liegen, ist aber nicht mit dem Verkehrswert zu verwechseln.

Wie läuft der Termin konkret ab?

Öffentlicher Termin im Amtsgericht: Aufruf der Sache → Bekanntgabe der Versteigerungsbedingungen und des geringsten Gebots → Bietstunde (gesetzlich mindestens 30 Minuten) → Bieter müssen sich ausweisen und ggf. Sicherheitsleistung nachweisen → nach Ablauf verkündet das Gericht das Ende der Bietzeit → Entscheidung über den Zuschlag (manchmal im selben, manchmal in einem späteren Termin).

Was ist die Sicherheitsleistung?

Oft 10% des Verkehrswerts, die Bieter auf Verlangen nachweisen müssen (z.B. per Bankbürgschaft oder vorab überwiesenem Betrag) — ohne Nachweis darf man ggf. nicht mitbieten, wenn der Gläubiger das verlangt.

Was passiert nach dem Zuschlag?

Mit Verkündung des Zuschlagsbeschlusses wird der Ersteher sofort Eigentümer — unabhängig vom späteren Grundbucheintrag. Der Kaufpreis (das Meistgebot) muss innerhalb einer vom Gericht gesetzten Frist gezahlt werden. Zieht der bisherige Bewohner nicht freiwillig aus, braucht es ein gesondertes Räumungsverfahren.

Welche Rechte/Lasten können bestehen bleiben?

Grundpfandrechte, die im Rang vor dem betreibenden Gläubiger stehen, bleiben ggf. bestehen. Ebenso können im Grundbuch eingetragene Rechte wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibgeding bestehen bleiben, wenn sie ranghöher sind — genau das prüft das KO-Kriterium im Bot und schlägt bei Fund Alarm.

Welche Nebenkosten fallen beim Erwerb per ZVG an?

Grunderwerbsteuer (NRW: 6,5% des Meistgebots) fällt an wie bei jedem Immobilienkauf. Anders als beim normalen Kauf entfallen aber Notarkosten und Maklerprovision — es gibt keinen Kaufvertrag, der Zuschlag ersetzt ihn. Dafür kommen Gerichtskosten für den Zuschlagsbeschluss und das Verfahren hinzu (grobe Schätzung: 1-2% des Werts). Das rechnet der Bot im Investment-Check automatisch mit ein.

Was ist eine „Teilungsversteigerung“?

Eine Versteigerung „zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“ (z.B. bei Erbengemeinschaften oder nach einer Scheidung) — anders als die klassische Zwangsvollstreckungsversteigerung liegt hier nicht zwingend eine finanzielle Notlage vor. Miteigentümer bieten hier oft selbst mit, echte Schnäppchen sind seltener.

Muss ich mich vorher anmelden, um mitzubieten?

Nein, eine Voranmeldung ist nicht nötig — im Termin selbst genügt ein gültiger Personalausweis. Die Sicherheitsleistung (falls verlangt) sollte aber vorher bereitstehen.

Das hier wird beim Speichern automatisch ins Repo geschrieben — nur relevant, falls du es mal von Hand brauchst.